Comment utiliser excel calcul prêt relais pour estimer votre financement immobilier

Tu veux savoir rapidement si ton projet d’achat avant revente tient la route ? Avec Excel (version Microsoft 365 ou Excel en ligne), tu construis en quelques minutes un cadre solide pour estimer un prêt relais. La règle clé est simple : la banque avance une partie du prix de vente de ton bien actuel, généralement 70 % à 80 %, à laquelle on soustrait le capital restant dû. Pendant la période du relais, tu paies surtout des intérêts intercalaires (et éventuellement l’assurance), puis tu rembourses le capital lorsque la vente est actée. Résultat : tu évites de faire tanguer ton budget avec deux grosses mensualités en parallèle.

Excel calcul prêt relais : les fondamentaux pour estimer vite et juste

Les briques essentielles de ton fichier

Pour construire un modèle qui ne soit pas bancal, pose d’abord la fondation de tout ça : les bonnes données d’entrée. Une fois ces chiffres en place, tu vas dérouler des formules de base et obtenir un aperçu cash de ton financement. C’est le raccourci le plus puissant avant d’appeler ta banque.

• 🏠 Prix de revente estimé du bien actuel (Pv)
• 📉 Capital restant dû sur le crédit actuel (CRD)
• 🔒 Pourcentage de relais appliqué par la banque (Relais% = 70 % ou 80 %)
• 💶 Taux d’intérêt du prêt relais hors assurance (t)
• ⏳ Durée prévisionnelle du relais en mois (n, souvent 12 mois renouvelables)
• 🏗️ Prix d’achat du nouveau bien + frais de notaire estimés (Pa + FN)
• 💰 Apport perso (hors produit de vente) (A)

Formules Excel simples et efficaces

Tu peux créer une cellule “Montant de relais” avec la formule de base : Relais brut = Pv × Relais% − CRD. Si le résultat sort négatif, le relais n’est pas pertinent. Pour le coût mensuel, tu distingues les intérêts intercalaires (intérêts sur le capital du relais) et la mensualité du prêt long terme si tu en ajoutes un.

• 🧮 Intérêts mensuels du relais = Montant relais × t / 12 (ex. t = 3,55 % ➝ 0,0355)
• 📊 Mensualité du prêt amortissable sur le long terme avec =VPM(t_mensuel; n_mois; -Capital; 0)
• 🧷 Frais de notaire estimés: sur ancien ≈ 7 % à 8 %, sur neuf ≈ 2 % à 3 %

Exemple express avec “Camille”

Camille revend son appart 300 000 €, il lui reste 120 000 € à rembourser. Sa banque accepte un relais à 80 %. Montant relais = 300 000 × 0,80 − 120 000 = 120 000 €. Taux relais à 3,55 %, intérêts intercalaires mensuels ≈ 120 000 × 0,0355 / 12 = 355 € environ. Elle achète une maison à 450 000 €, frais de notaire 7 % ≈ 31 500 €, apport 30 000 €. Le reste sera sur un prêt amortissable classique. Tu vois le tableau ? Grâce à Excel, Camille mesure tout de suite si sa trésorerie tient.

En une page, tu sais si ton projet tient debout et à quel étage placer le relais dans le montage global.

Prêt à passer au concret avec un simulateur maison prêt à l’emploi dans Excel ? On déroule maintenant la méthode pas à pas.

Construire un simulateur de prêt relais dans Excel (Microsoft 365 et Excel en ligne)

Ici, objectif action. Tu vas créer un onglet “Paramètres”, un onglet “Résultats” et un onglet “Amortissement”. Le tout reste simple, lisible, et surtout exploitable devant ta banque ou ton courtier (Meilleurtaux inclus). Tu peux te caler sur les fonctions Excel françaises pour la cohérence et utiliser des noms de cellules (plus propre).

1) Onglet Paramètres: poser les briques

• 🧱 Entrées: Pv, CRD, Relais%, Taux_relais, Durée_relais_mois, Prix_achat, Type_bien (neuf/ancien), Apport, Taux_prêt_LT, Durée_prêt_LT.
• 🛡️ Hypothèses: frais de notaire par type de bien, assurance (par ex. 0,25 %/an), marge de sécurité sur prix de vente (−5 % prudent).
• 🪪 Noms de cellules: sélectionne chaque valeur ➝ Formules ➝ Définir un nom (ex.: “Prix_vente”).

2) Onglet Résultats: afficher l’essentiel en haut

Calcule d’abord le Montant_relais = MAX(0; Pv × Relais% − CRD). Puis les intérêts intercalaires mensuels = Montant_relais × Taux_relais / 12. Pour le prêt long terme, calcule la mensualité avec =VPM(Taux_prêt_LT/12; Durée_prêt_LT*12; -Capital_LT; 0). Capital_LT = Prix_achat + Frais_notaire − Apport − Montant_relais si tu prends relais + prêt amortissable en parallèle.

• 📌 Intérêts = IPMT peut détailler chaque mois les intérêts si tu veux du granulaire.
• 📌 Capital remboursé = PPMT affiche la part de capital dans la mensualité.
• 📌 Tableau d’amortissement: ajoute colonnes Mois, Intérêt, Capital, CRD, pour visibilité.

3) Onglet Amortissement: voir la vie du prêt dans le temps

Crée pour le prêt long terme les colonnes Mois, Intérêt = =IPMT(t/12; Mois; N; -Capital; 0), Capital = =PPMT(…), Mensualité = somme intérêt + capital, CRD qui diminue. Pour le relais, une ligne par mois avec “intérêts = Montant_relais × t / 12” si tu es en différé total. Si partiel, ajoute une colonne “amortissement du relais” et utilise PPMT mensuel pour simuler un remboursement partiel du capital.

• 🧭 Astuce: un menu déroulant “Relais sec / Relais + LT / Achat-Revente” pour changer de scénario en un clic.
• 🧲 Mises en forme conditionnelles: rouge si CRD > produit de vente estimé, orange si marge de sécurité insuffisante, vert quand ça passe.
• 📈 Graphiques: courbe du CRD, barres des intérêts cumulés, donut de la structure de financement.

Une démonstration en vidéo aide souvent à verrouiller les bons réflexes de construction et t’éviter les pièges de syntaxe.

Ton simulateur devient ton tableau de bord: clair, nerveux, et prêt pour les arbitrages rapides.

Maintenant que l’outil est prêt, passons aux scénarios concrets pour choisir la configuration la plus solide.

Scénarios Excel pour prêt relais: relais sec, relais + prêt amortissable, achat/revente

Un bon modèle, c’est un modèle qui bouge. Tu vas comparer trois configurations majeures pour voir laquelle cartonne avec ton budget. L’idée: mesurer le cash-flow mensuel, l’impact des taux, et la sensibilité au prix de vente. En 2025, les barèmes relais “excellent/moyen/maxi” oscillent autour de 3,10 % / 3,55 % / 3,95 %. Tu ajustes en un clic pour voir si ça passe.

Relais sec

Tu finances l’essentiel par le relais, paies uniquement les intérêts (et l’assurance), et tu rembourses le capital du relais après la vente. C’est fluide si la revente est rapide et le CRD modeste. Sur Excel, mets l’amortissement du relais à zéro pendant n mois, et affiche le coût total des intérêts intercalaires.

• 🟢 Avantage: montant mensuel léger, souvent 200–600 € selon le capital.
• 🟠 Risque: si la vente traîne, les intérêts s’accumulent.
• 🧩 Idéal: marché dynamique et prix de vente fiable.

Relais + prêt amortissable (lissage possible)

Tu combines relais et prêt long terme. Tu paies à la fois intérêts intercalaires et mensualité du prêt classique. Pour lisser, utilise VPM, IPMT et PPMT pour obtenir une mensualité cible stable. C’est la pyramide complète: fondation relais, étages amortissables, et au sommet, un cash-flow maîtrisé.

• 🟢 Avantage: tu sécurises le financement du nouveau bien sans attendre la vente.
• 🟠 Risque: charge mensuelle plus lourde à court terme.
• 🧩 Idéal: revenus stables, apport existant, timing pas totalement certain.

Achat/Revente (prêt adossé à la vente)

Ici, la banque reprend ton prêt en cours et structure un crédit unique incluant l’opération d’achat et la revente à venir. Dans ton onglet Résultats, affiche deux fiches: “Relais” et “Achat/Revente”. Compare la mensualité globale et le coût total.

• 🟢 Avantage: montage simple à suivre, une seule échéance après bascule.
• 🟠 Risque: frais annexes et conditions variables selon établissements.
• 🧩 Idéal: dossier solide et timing plus long.

Petite nuance: certaines banques plafonnent le relais à 70 % du prix de vente estimé, d’autres vont jusqu’à 80 %. Teste les deux bornes pour sécuriser ton plan de marche.

Tu vois le décor. Reste à sécuriser la trésorerie et le timing, parce que c’est là que tout se joue.

Trésorerie, différé et lissage: sécuriser le cash-flow de ton prêt relais avec Excel

La fondation de tout ça, c’est ta trésorerie. Tu dois savoir si ton cash tient 6, 9 ou 12 mois. Excel devient ton radar: il montre quand ça passe au vert et quand ça vire à l’orange. Tu vas simuler le différé (total ou partiel), les intérêts intercalaires, et le lissage des mensualités si tu cumules relais et prêt long terme.

Différé total vs partiel

En différé total, tu paies seulement les intérêts du relais pendant n mois, puis tu rembourses le capital relais le jour de la vente. En différé partiel, tu ajoutes une petite part d’amortissement, ce qui réduit le coût total mais augmente le cash mensuel.

• ⏱️ Différé total: mensuel min, coût d’intérêts plus élevé si la vente tarde.
• ⚖️ Différé partiel: mensuel modéré, coût total plus bas.
• 🧪 Dans Excel: bascule avec une case à cocher qui active PPMT pour amortir X €/mois.

Lissage intelligent

Le lissage, c’est l’art de rendre la mensualité stable. Tu définis une Mensualité_cible et tu ajustes la part amortissable pour que l’addition “intérêts relais + prêt LT” reste constante. Formules clés: VPM pour trouver la mensualité, PPMT/IPMT pour décomposer, et une Recherche d’objectif (Données ➝ Analyse de scénarios) pour verrouiller la cible.

• 🧮 Objectif: Mensualité_relais + Mensualité_LT = Mensualité_cible.
• 📉 Avantage: visibilité parfaite sur le reste à vivre.
• 🧰 Outil: Recherche d’objectif ou Solveur (Microsoft Excel).

Timeline cash 12 mois

Projette mois par mois les flux: intérêts relais, mensualité LT, assurance, charges de copro/loyer temporaire, taxe foncière proratisée, etc. Tu vois très vite si le budget tangue et à quel étage consolider.

• 🚦 Si le flux total dépasse ta zone de confort, augmente l’apport, baisse le prix d’achat, ou teste Relais à 70 %.
• 🧯 Ajoute une marge de sécurité (par ex. +10 % sur les charges et +2 mois de délai de vente).
• 🔁 Simule la vente plus basse de 5 % et observe l’impact sur “Montant_relais” et “reste à financer”.

Un scénario bien lissé, c’est un plan qui garde sa ligne droite même quand le marché souffle un peu.

On a blindé le cash-flow. Passons maintenant au jeu des acteurs: quelles banques, quelles règles du jeu, et comment négocier sans perdre de temps.

Négocier avec les banques: variables, seuils et bonnes pratiques à tester dans Excel

Ton fichier Excel devient ton levier de négo. Tu arrives avec un plan propre et des scénarios crédibles, tu gagnes du temps avec la Banque Populaire, le Crédit Agricole, la BNP Paribas, la Société Générale, la Caisse d’Epargne, La Banque Postale et LCL. Tu peux même confronter leurs propositions via un courtier comme Meilleurtaux pour booster la concurrence.

Variables clés à challenger

• 📌 % de relais: 70 % vs 80 %. Teste l’impact direct dans Excel.
• 📌 Taux relais: 3,10 % / 3,55 % / 3,95 % ➝ crée trois boutons radio “Excellent/Moyen/Maxi”.
• 📌 Durée relais: 12 mois renouvelables ➝ scénarios 9/12/18 mois.
• 📌 Assurance: délégation possible ➝ impact sur mensualité et TAEG.
• 📌 Frais de dossier: intègre une cellule “Frais fixes” et une annexe “Frais %”.

Checklist dossier pour accélérer les accords

La banque veut de la clarté. Ton Excel doit coller au dossier documentaire. Liste les pièces et lie-les aux calculs pour montrer la cohérence de la pyramide.

• 🧠 Astuce: ajoute une cellule “Taux d’endettement” = total échéances / revenus nets.
• 📣 Mets en gras les seuils: 35 % d’endettement, reste à vivre selon composition du foyer.
• 🧩 Prévois un scénario “retard de vente” (+3 mois) pour rassurer l’analyste risques.

Tu arrives en rendez-vous avec un plan béton, et ton fichier fait la démonstration sans long discours.

Avant de signer, un dernier étage à monter: les limites de l’Excel maison et comment les contourner.

Limites d’Excel, astuces de pro et intégrations utiles pour un prêt relais sans surprise

Excel te donne un super volant, mais il ne remplace pas l’analyse bancaire. L’idée, c’est de savoir où l’outil s’arrête et où le conseil prend le relais. Tu vas renforcer ton modèle avec des garde-fous, des scénarios stressés et quelques intégrations utiles.

Ce qu’Excel ne voit pas toujours

• 🌪️ Aléas de marché: délai de vente plus long, négociation du prix in extremis.
• 🧾 Frais cachés: travaux urgents, double déménagement, proratas charges/taxes.
• 📉 Risque de taux: si le prêt LT est à taux variable ou si la signature tarde.

Garde-fous à mettre en place

• 🧪 Scénarios “stress”: −5 % sur prix de vente, +0,50 % sur taux relais, +2 mois de délai.
• 💧 Trésorerie tampon: 3 à 6 mois de charges dans un onglet “Réserve”.
• 🔐 Verrouillage cellule: protège les formules pour éviter les fausses manips.

Intégrations et ressources à connaître

Tu peux compléter ton fichier avec des téléchargements de modèles de tableau d’amortissement, de capacité d’emprunt, de différé de remboursement, de remboursement anticipé, de lissage de prêts ou de rachat de crédit. Ces briques accélèrent la construction et fiabilisent les calculs.

• 🔗 Pense à comparer en parallèle les offres de la Banque Populaire, du Crédit Agricole, de BNP Paribas, de la Société Générale, de la Caisse d’Epargne, de La Banque Postale et de LCL, et à solliciter Meilleurtaux pour élargir le panel.
• 🧭 Affiche en haut de l’onglet Résultats: Coût total intérêts relais, Mensualité max, solde net après vente.
• 🧯 Ajoute une alerte visuelle si “Produit de vente net” < “CRD + frais” (émoji 🛑 en MFC).

Au final, ton fichier Excel devient une console de pilotage. Clair, réactif, et surtout orienté décision. Tu sais où tu poses les briques, et à quel étage monter sans faire tanguer le budget.

Tu as désormais la méthode, les formules et les réglages pour estimer un prêt relais proprement, confronter les offres bancaires et décider avec sang-froid. À toi de jouer: ouvre Excel, renseigne tes chiffres, et transforme ton projet en plan d’action solide.